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发布时间：2026-07-06 作者：admin 来源：互联网 字号：大中小

　　 界面新闻记者 | 杜萌 2021年5月17日，‌首批9只公募REITs获批‌，公募REITs从政策蓝图走向落地实践。2021年6月21日，首批9只公募REITs正式上市，底层资产类型为产业园区、生态环保、高速、仓储物流等，首发募集资金314.03亿元。 经过五年发展，公募REITs市场已经从破冰的“试点”发展到“首发+扩募”的双轮驱动新阶段。 Wind数据显示，截至6月22日，全市场共有87只REITs发行成立，合计规模为2329.92亿元，底层资产涵盖高速、仓储物流、生态环保、产业园、保租房、消费、水利设施、市政设施、数据中心、商业不动产等多种类型。 从0到2300亿的跨越 2020年4月，中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs试点的正式起步，确立了“发改委遴选项目、证监会注册、交易所审核”的联合监管机制。 2023年，公募REITs迎来第二次重要跨越。首批4单REITs（博时蛇口REIT、中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT以及华安张江光大REIT）完成扩募发行上市，意味着“上市平台+持续注入”的存量盘活闭环真正建立。2024年7月，公募REITs常态化发行落地，资产类型多元化将进一步增强市场韧性。 2025年底，商业不动产REITs试点启动，公募REITs发展迎来第四个关键节点。今年6月18日，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT和中金唯品会商业REIT等首批4只商业不动产公募REITs在上交所上市，总募集资金约203亿元。这标志着商业不动产REITs试点成功落地，公募REITs市场迈入新阶段。 中金证券研报认为，REITs市场的规模跨越，主要是因为打通了“上市平台+资产持续注入”的存量盘活闭环。REITs并非单纯的一次性融资工具，而是具备持续并购扩张能力、能⭐批量出售高质量的 快手小号 如何买不易弹验的够通过内生与外延双向驱动实现净值增长的资产上市平台。 “之所以在5年时间内，实现由0到2300亿元的规模⭐哪里买 微信纯手工老号 去哪买最划算跨越，主要是因为公募REITs市场分红稳健，显著高于同期十年期国债收益率；公募REITs预计可带动新项目总投资超1万亿元，有效打通了存量资产盘活与新增投资的闭环。”华夏基金对界面新闻记者表示。 表：截至6月22日，目前上市的87只REITs合计规模为2329.92亿元  来源：Wind 界面新闻整理 国资坚定持有，民企和外资加速入局 自首批REITs成立以来，因为其优质的底层资产、稳定的高分红成为机构配置的目标之一。“挤破头打新”已经成为公众投资者参与认购的标配。 界面新闻记者统计发现，截至6月22日，仅有15只REIT的公众投资者认购份额占总份额的比例超过10%，中金印力消费REIT、招商基金公路高速REIT、浙商沪杭甬高速REIT的公众投资者认购比例分别为4.93%、4.91%、3.86%。 与之相应的是，地方城投平台、央企及大型地方国企一直扮演着主力军的角色。中金证券的研报显示，截至5月底，82只REITs中，有64只REITs的原始权益人为国资背景，底层资产类型大多为高速及产业园。 伴随REITs市场扩容以及对于企业转型的战略价值提升，越来越多的行业头部民企和外资企业加速入局，典型如京东、顺丰、润泽、联东⭐哪里买 微信纯手工老号 去哪买最划算等民营企业以及凯德、安博等国际知名资产管理人。 “主体多元化不仅较大程度丰富了底层资产的供给层次，通过引入民营与外资在相关资产领域高度市场化、精细化的治理经验，亦能够反哺并提升整个REITs行业的运营管理水平。”中金证券研报显示。 今年6月11日，平安基金、博时基金、中航基金同步发布公告称，旗下平安广州广河REIT、博时蛇口产园REIT、中航首钢绿能REIT部分战略配售份额将于6月22日解除限售。此次解禁后，平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT将实现全流通。 对此，广州市高速公路有限公司（平安广州广河REIT持有人）、首钢环境产业有限公司（中航首钢绿能REIT持有人）均在公告中表示，基于对基金及底层资产长期发展前景的信心，承诺继续持有本次解除限售的全部份额，暂无卖出计划，本次解禁不会对基金份额持有人权益产生不利影响。 而博时蛇口产园REIT本次解除限售1.8亿份场内份额，解禁前流通份额11.369亿份（占比80%），解禁后可流通份额增至13.169亿份，占总份额的92.67%。该基金仍剩余1.042亿份限售份额，为2023年度第一次扩募的战略配售份额，由招商局光明科技园有限公司持有，限售期自2023年6月16日扩募上市之日起计算60个月。 REITs发展仍有痛点 Wind数据显示，目前REITs二级市场的流动性呈现较大的分化。从全市场交易规模看，受产品数量和总市值规模的影响，全市场日均总成交额从2021年的1.7⭐哪里买 微信纯手工老号 去哪买最划算亿元增长至如今的5.2亿元。但是，单只REIT的日均成交额中位数从2021年的1363万元持续下滑至2026年5月末的477万元，降幅达65%，说明资金分散化导致单只REIT的交易深度明显变薄。 中金证券研报提出，中国公募REITs在常态化发行与供需扩容方面已初步构建起完备的制度框架。当前市场的核心症结及亟待优化的关键，在于二级市场流动性的不足（即缺乏充分、高效的价格发现机制）。 中金基金也对界面新闻记者表达了相似的观点。“目前，市场关于公募REITs的讨论开始走向‘资产定价’核心：底层资产的经营表现是否符合市场预期。” 中金基金表示，“能不能发、能不能融、能不能交易”已不再是投资者关注的焦点，而是逐步转移到“现金流是否稳定、运营成本是否可控、维护更新有没有被真实计提、关联交易是否透明、费用结构是否合理、管理人是否具备经营和整合能力”，这一转变标志着公募REITs的管理不再是锦上添花，而是REITs能否获得市场资金信任的根基，也意味着公募REITs从融资工具正式迈向资产全生命周期价值管理平台。 “之所以流动性枯竭，是因为当前不同类型资产的底层现金流周期性都在承压，‘账面估值’与‘真实现金流’的背离正在显现。”博时基金REITs业务营运总监刘玄对界面新闻记者表示，商业不动产的入局带来“估值锚模糊”与“定价分化”，资本化率的确定缺乏统一且权威的市场基准，导致同类资产在不同项目中的估值逻辑存在差异。 当前二级市场流动性与“长钱”配置需求不匹配，产品在面临利空时流动性易枯竭，价格波动较剧烈，难以体现REITs作为“长期收息资产”的特征。 刘玄认为，公募REITs市场要实现从2300亿向更高量级的跨越，必须解决长周期资金匹配的问题，包括社保及养老金可以作为压舱石级别的长线资金，保险资金有望成为公募REITs资产的配置主力，企业年金同样具有长期限的投资需求，同时也可积极引入外资长期资本形成国际化的定价锚。 　　

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